楼市调控收紧，“房贷荒”正式上场

楼市调控政策的收紧导致了目前楼市上演的最严重的“房贷荒”，主要银行纷纷上调首套和二套住房贷款利率水平。据机构数据显示，6月份72个重点城市首套房贷利率为5.52%，二套房贷利率为5.77%，相比于LPR基础上增加了87个和112个基点。今年上半年，粤港澳大湾区9个城市住房贷款利率平均上涨超过55个基点，广州更是连续四次上调房贷利率。

就以广州为例，目前200万元的房贷月供比年初增加了约500元。然而，即使房贷利率不断上升，也不能保证能够立即批准贷款。据了解，像广州、深圳等热点地区和城市，从审批到发放按揭贷款大约需要4-6个月的时间。有些银行今年上半年的额度已经用完了，正在审批中的贷款甚至有可能要等到第四季度或者更晚才能放款。

实际上，楼市出现“房贷荒”并非仅限于今年，每当楼市调控政策收紧时都会出现这一现象，比如2013年底和2017-2018年。以我所在的广州为例，2018年2月四大银行曾集体上调房贷利率。当“房贷荒”达到一定程度时，二手房市场也会出现“停贷潮”，例如2019年8月合肥地区就有12家银行不再提供二手房贷款，其中包括国有大行。近期，深圳、广州、东莞、郑州、成都等城市也都出现了二手房“停贷潮”。

当然，并没有哪个银行公开宣布停止放贷，他们只是口头上说“暂停”或者告知贷款申请可能要等数月才能批准，并没有具体的时间表，如果愿意等待的话就只能等待了。我认为，这一轮的“房贷荒”来得更加猛烈，其中的原因也是前所未有的，那就是各大银行的房贷占比都达到了警戒线。在2020年底，央行公布了房贷集中度分类控制的“上限表”，当时35家上市银行中有12家已经超过了红线。

今年上半年，各地的楼市都非常火爆。从总行的法人考核来看，很多银行并未超过警戒线，因为在楼市冷清的地方，房贷占比较低。但是根据省分行和市分行的情况来看，许多热点城市已经超过了警戒线，甚至有些城市的房贷占新增贷款的50%左右。即使有些城市的房贷占比没有超过警戒线，由于新增房贷规模增长过快，也成为了楼市火爆的最主要推动力。如果不控制新增贷款额度，楼市的火热局面就无法得以改观。

此外，国家还明确表示，在去年增长了40%的基础上，今年中小微贷款还要增长30%。在贷款额度有限的情况下，房贷过度放松势必会挤占中小微贷款的规模。因此，今年监管层对房贷启动了“三重管控”，包括规模、占比和增速控制。很多城市的房贷存量规模不能再增长，只有收回贷款后才能释放新增规模；而一些城市干脆通过每月只放款申请规模的30%来“抠牙膏”，其他的就要推迟放款。

此外，由于之前出现了一些经营贷款和消费贷款违规流入楼市的情况，监管层要求严格审查房贷申请流程。在过去几个月里，各大银行对房贷申请进行了严格审核。例如，购房首付款必须是购房者自有资金，或者是直系亲属（仅限父母）的资金。对于到账时间低于6个月的资金，都要查实或者提供证明其来源是否为自有资金。此外，还需要审核收入证明、银行流水、购房资质等文件，以验证资金来源和还款能力。

最近几个月，金融监管部门加大了对按揭贷款的贷后抽查频率，并进行了更加精细的审计。一旦发现已经放款的贷款存在问题，不仅借款人可能被追回贷款，银行也将面临严重的经济处罚，数额可能达到几十万甚至上百万元，相应的行领导也会受到问责。因此，银行也有意识地降低贷款发放的速度，导致额度紧张。

一般来说，“房贷荒”是周期性的现象，但这一轮房价上涨和过度加杠杆、银行贷款审核不严等因素密切相关，已经违背了“房住不炒”和银行服务实体经济的初衷。从各地严格执行房贷集中度管理、开发商融资红线以及压实中小微贷款任务等方面来看，资金大规模涌入楼市的时代已经结束。（文章参考：证券时报）